L'éditorial de l'agence MONTE CRISTO Immobilier paraît tous les mois dans la rubrique "l'EDITORIAL IMMOBILIER" du journal local de VERSAILLES+,
distribué à 22 000 exemplaires dans la ville
(certifié OJD). Il est disponible dans de nombreux points de
vente (156 commerçants, 30 totems de presse gratuite), et fait
l'objet de colportage et de distribution dans les gares notamment.
Ce journal est devenu un média réputé et
incontournable de l'information des Versaillais et Chesnaysiens. Vous
trouverez ci-dessous la compilation des derniers éditos parus :
N° 34 - juillet 2010
POURQUOI UN MANDAT DE VENTE ?
VERSAILLES+
: Quels
sont les intérêts des acquéreurs et des vendeurs
à traiter avec une agence qui exige un mandat de vente au
début de chaque transaction immobilière?
John KAVRAKOFF (directeur MONTE CRISTO Immobilier) : La
première raison est que la signature du mandat de vente par le
propriétaire qui souhaite vendre son bien immobilier en
profitant des avantages d’un professionnel est…
obligatoire par la loi Hoguet. Celle qui régit notre profession
depuis maintenant 40 ans. Dans cette obligation, on trouve de
nombreuses justifications comme l’assurance en
responsabilité de l’agent immobilier lorsqu’il
effectue des visites sur place avec un client. Je rappelle que tout
agent immobilier se doit d’afficher en évidence, dans ses
bureaux, l’attestation de sa garantie financière
pour les transactions et s’assurer en responsabilité
professionnelle en permanence. Le respect des règles et
notamment la tenue d’un livre de mandats de vente et location
conditionne l’obtention et la délivrance des attestations
et garanties nécessaires à l’exercice de sa profession.
VERSAILLES
+ : Ce n’est pas qu’une question d’assurances ? Y
a-t-il d’autres raisons qui expliquent votre volonté de
travailler avec un mandat de vente?
John K : Effectivement, il y en a plusieurs. La première à laquelle je pense, c’est le SERVICE que nous rendons à nos clients, acquéreurs et vendeurs.
Le premier service est de garantir le
sérieux du propriétaire qui met en vente son bien
immobilier. Seul un mandat de vente, signé entre le mandant
(propriétaire) et le mandataire (agent immobilier) peut garantir
à l’acquéreur la réelle transparence de
l’offre fixée par contrat à savoir principalement,
le prix de vente et les honoraires inclus. Sans mandat de vente
signé, le propriétaire peut, par exemple, augmenter le
prix qu’il souhaitait et que l’agent immobilier indiquait
à l’acquéreur ! Imaginez la déception et le
préjudice de l’acquéreur qui, après avoir
fait une offre d’achat au PRIX PROPOSÉ par l’agent
immobilier, se voit purement et simplement refuser de
concrétiser son acquisition parce que le propriétaire
a… décidé d’augmenter ses
prétentions. L’agent immobilier a fait perdre du temps
à son acquéreur en étant complice de la
cupidité de son client vendeur. C'est une grave
faute professionnelle.
Si le
propriétaire ne souhaite pas signer de mandat de vente avec un
professionnel de l’immobilier, c’est aussi parce ce
qu’il se réserve la possibilité de
rompre la commercialisation de son bien à tout moment, sans
préavis. Cas rare lorsque l’on passe par un professionnel,
fréquent dans les transactions entre particuliers…
Côté
Vendeur, l’intérêt est tout aussi important.
L’agent immobilier, sans mandat, n’a pas le droit
d’effectuer de publicité et ce, sur aucun support commercial
: ni site internet, ni parution sur les magazines
spécialisés, ni même affichage sur sa vitrine
(pourtant essentielle pour capter l’attention des acquéreurs…). Les contrevenants à cette loi risquent de lourdes sanctions vis-à-vis de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de
la Consommation et de la Répression des Fraudes). Ainsi, les
Vendeurs qui confient leur bien à des agents immobiliers dans
ces conditions, s’interdisent de profiter des larges
campagnes de publicité que ceux-ci pourraient effectuer à
leur avantage. D’une manière générale, ces
biens n’ont que très peu de chances d’être
vendus. D’autre part, le notaire exige toujours le mandat de
vente de l’agent immobilier à la signature de l’acte
authentique final. Difficile pour lui de percevoir ses honoraires sans
montrer patte blanche !
VERSAILLES + :
Nous l’évoquions dans le dernier numéro (n°
33), il y a de moins en moins d’offres de biens en vente. Que
doit faire l’agent immobilier quand un propriétaire lui
propose de mettre en vente (ou en location) son appartement ou sa
maison, sans mandat ?
John K :
Résister. Il devrait tenter de convaincre le récalcitrant
de changer d’avis. Mettre en vente ou en location son bien
relève d’une décision importante. La CONFIANCE est impérative entre le Vendeur et le professionnel. Il faut se mettre à l’esprit que les intérêts
des clients Vendeurs et Acquéreurs (ou Bailleurs et Locataires)
sont primordiaux dans toute transaction. Pour ma part, je ne tiens
à décevoir ni les uns, ni les autres. Et tant pis, si MONTE CRISTO Immobilier manque la mise sur le marché de tel appartement ou telle maison,
parce qu’une infime minorité de propriétaires
refuse d’assurer ses engagements. Au moins, nous épargnons
bien des soucis à nos clients, dans ce qui représente
pour eux une étape essentielle dans la vie : la
concrétisation d’un projet immobilier.
À bientôt
_______________________________________________________
N° 33 - juin 2010
Quelle position adopter pendant la crise ?
VERSAILLES+
: On
observe un manque d’offres de biens immobiliers à vendre
qui s’accentue en cette période traditionnellement riche
en transactions. La situation semble s’éterniser au grand
désespoir des acquéreurs qui souhaitent s’engager.
Quelle position peuvent-ils adopter en ces temps de vache maigre ?
John KAVRAKOFF (directeur MONTE CRISTO Immobilier) : Le manque d’offres concerne également les biens immobiliers
à louer ! Certains locataires, qui sont des accédants
potentiels à la propriété, ne quittent pas le
logement qu’ils occupent car ils ne trouvent pas de bien à
acquérir. On est dans un cercle fermé. Néanmoins,
comme l’investisseur qui regarde la Bourse s’effondrer
semaine après semaine, et qui étudie les capacités
de rebond des entreprises et les différentes possibilités
de scénario, il convient de ne pas rester inactif. Je recommande
d’observer le marché immobilier avec la même
attention car, même si le manque de biens à céder
ou à louer est un fait indéniable, il y a tout de
même ici et là quelques affaires qui apparaissent et se
concluent chaque semaine dans les agences et chez les notaires. Il faut
donc rester vigilant, garder ses alertes mail et entretenir les
relations avec les professionnels de l’immobilier …
Celles et ceux qui recherchent un bien à acquérir doivent peaufiner leurs armes pendant cette période particulière. Par exemple, en
matière de capacité d’achat (apport +
capacité d’emprunt), il est intéressant de valider
son financement régulièrement par les conseillers
financiers. Les taux d’intérêt et les produits
accessoires (frais, assurances, etc) évoluant, le budget peut
changer à la hausse ou à la baisse, ouvrant
éventuellement de nouvelles perspectives.
VERSAILLES+ : Quelles autres attitudes conseillez-vous aux clients potentiels vis-à-vis de leur prospection ?
J K :
Pour les acquéreurs qui sont déjà
propriétaires, il est toujours utile d’actualiser la
valeur de son bien qui sera peut-être mis en vente dans un second
temps. Comme l’ajustement de la capacité d’emprunt
avec les banques, il est nécessaire d’obtenir la meilleure
estimation possible de son bien (qui évolue aussi) pour
être prêt à la mutation le jour venu. Affûter ses atouts,
c’est pour les acquéreurs potentiels et futurs vendeurs de
s’assurer de la stratégie et de la tactique commerciale
à opter au moment où ils trouvent le bien
convoité. Il faut rencontrer les professionnels de son secteur
et découvrir les qualités des uns et des autres. Je
rappelle qu’il n’est pas systématiquement judicieux
de donner un mandat de vente pour son propre bien à
l’agent immobilier sous prétexte qu’il vient de vous
vendre un autre bien … quand il n’offre pas les meilleures
conditions de vente.
Exemple : une agence immobilière située à SAINT
CLOUD ou à VIROFLAY a vendu, sur son secteur, un appartement
à des acquéreurs, par ailleurs propriétaires
d’un bien situé à VERSAILLES ou au CHESNAY. Je
pense que ces acquéreurs ont intérêt à ne
pas écarter les professionnels qui travaillent tout prêt
de leur secteur, notamment parce qu’ils cumulent
évidemment plus d’acquéreurs potentiels pour ledit
bien et qu’ils développent des actions commerciales en meilleure adéquation avec la demande locale.
Par ailleurs, rappelons que des travaux sont à prévoir
dans un grand nombre de transactions, avec des degrés
différents. Les futurs acquéreurs peuvent anticiper le moment où ils auront à se renseigner
sur le coût des fournitures et le choix des entreprises de
rénovation. Ne pas se laisser surprendre par le temps qui s’écoule vite entre la
promesse de vente et la signature de l’acte définitif de
vente chez le notaire. On constate souvent des problèmes de
disponibilité et de cohérence des devis des entreprises
de bâtiment et de rénovation … Il y a lieu aussi de
penser à trouver un « bon déménageur »
… Et la place me manque ici pour développer tous les
sujets et précieux conseils qui permettent la préparation
d’une BONNE TRANSACTION dans les MEILLEURES CONDITIONS.
Un client averti en valant 2, n’hésitez pas à
communiquer avec les agents immobiliers près de chez vous !
A bientôt
___________________________________________________
N° 31 - avril 2010
La vérité sur le budget publicitaire des agences immobilières
VERSAILLES+
: Les agences immobilières justifient notamment le montant des
honoraires par le budget publicitaire qu’elles consacrent aux
affaires mises en vente ou en location. On note pourtant des
disparités dans la diffusion médiatique …
John KAVRAKOFF (directeur MONTE CRISTO Immobilier) : en
effet, les budgets publicitaires et communications sont inégaux
chez les différents acteurs de la profession. On observe parfois
une relative opacité dans la description des actions
commerciales effectuées. Un certain nombre
d'agents immobiliers présentent, en réalité, les
affaires confiées par leurs clients uniquement sur un seul site internet et/ou un seul magazine d’annonces immobilières. Sans autre précision au
propriétaire, ils se contentent d’indiquer que leur
appartement ou leur maison sera diffusée sur internet et/ou dans
la presse spécialisée. Pour certains d’entre eux,
investir dans plusieurs sites ou magazines à la fois, distribuer
des mailings dans les quartiers, participer à des campagnes
locales ou régionales de publicité, etc … est
inutile. Qu’on se le dise : multiplier toutes ces actions
commerciales et publicitaires coûte très cher. Ce sont des
frais fixes qui sont perdus s’il n’y a pas de
résultat. Rappelons que les honoraires ne sont perçus par
l’agent immobilier qu’à la signature
définitive chez le notaire ! C’est dire que
l’équilibre des comptes est fragile.
VERSAILLES+
: Et pourtant, on constate que les pourcentages de commission sont
quasi identiques chez vos confrères. Y a-t-il un sujet tabou ?
John K : ...
absolument. Le mystère réside dans l’art de
certains agents immobiliers qui réussissent à justifier
et imposer le montant de leurs commissions égal à celui
d’autres agences qui, elles, dépensent sans compter dans
la plupart des supports internet et la presse
spécialisée, développant sans cesse de nouvelles
actions commerciales, embauchant du personnel permettant
d’être plus disponible pour les clients …
De
même, peut-on croire les détracteurs d’agences
immobilières avec vitrine et pignon sur rue ? Ces opposants
arguant à leurs clients désireux de mettre en vente un
bien immobilier que les vitrines d’agences n’attirent que
des «curieux ou des touristes» et que «internet est le seul support efficace pour vendre aujourd’hui !».
Cette affirmation est fausse car elle néglige et élude
volontairement les audiences des autres médias et supports
publicitaires. On constate d’ailleurs que les agences
traditionnelles diffusent leurs affaires sur autant (sinon davantage)
de sites internet que les confrères dénués de
vitrine. La polémique sur les vitrines d’agences est
démagogue parce que partisane. Elles sont
intégrées au budget publicité à part
entière. Elles permettent indéniablement de capter
l’intérêt de centaines de clients, chaque semaine,
et génèrent un grand nombre de transactions. De
surcroît lorsqu’elles sont situées à des
emplacements stratégiques.
D’autre
part concernant le sujet tabou des honoraires de votre dernière
question, il paraît légitime de s’interroger sur
l’absence des barèmes de commissions des agents
immobiliers qui ne sont présents que sur Internet et qui ne
respectent pas l’obligation de transparence des honoraires
affichés en vitrine … car ils n’en ont pas !
Il
appartient donc à chaque propriétaire de se renseigner et
d’être lucide sur les véritables engagements et
possibilités des différents professionnels, qu’ils
soient publicitaires ou commerciaux. Sur quels et combien de sites
internet et magazines spécialisés l’agent
immobilier est il en mesure de diffuser votre bien aux
acquéreurs potentiels et à quelle fréquence ?
Combien de conseillers y a-t-il au sein de sa structure, quelle
amplitude horaire développe l’agence pour recevoir la
clientèle, quelles actions commerciales concrètes
envisage-t-il d’effectuer, etc ?. Autant de questions à
poser lorsqu’on souhaite être assuré de VENDRE SON BIEN AU MEILLEUR PRIX POSSIBLE.
A bientôt
_____________________________________________________________
N° 30 - mars 2010
Le pouvoir de dire NON
VERSAILLES+ : Selon vous, l’estimation d’un bien
immobilier reste toujours un exercice relativement délicat.
Pouvez-vous expliquer à nos lecteurs la raison principale
de votre approche ?
John KAVRAKOFF (directeur MONTE CRISTO Immobilier) : Il
s’agit, en réalité, de la confrontation de deux
analyses fort différentes. D’une part,
l’estimation émanant de l’expert immobilier qui
s’attache à décrire méthodologiquement les
qualités intrinsèques du bien dans un rapport
détaillé (et payant). La valeur qu’il exprimera
ressort d’une comparaison de biens effectivement vendus dans
l’année précédente, issue en
général des statistiques des notaires. D’autre
part, l’estimation de l’agent immobilier professionnel qui
possède des références de comparaison plus
récentes et surtout des affaires qu’il a connues pour les
avoir visitées et travaillées ! Il étudiera la
tendance du marché au présent et à l’avenir,
ce qui lui permet d’anticiper une valeur plus réelle que
celle de l’expert. Je reste ainsi sceptique devant une analyse
basée uniquement sur des chiffres issus d’un ordinateur et
des listings de statistiques, même s’ils sont
interprétés par un expert immobilier, au même titre
que la pertinence des estimations qu’on peut obtenir des sites
internet (exemple : de particulier à particulier) et qui se
basent notamment sur les simples déclarations de leurs clients qui retirent leurs annonces lorsqu’ils ont vendu…
Je pense qu’il n’est pas sérieux de comparer tel appartement ou telle maison que l’on n’a pas vu avec le bien à estimer en question. Comme je l’ai
déjà dit :aucun expert, logiciel informatique ou site
internet ne saura quantifier et évaluer les notions comme le
« coup de coeur », le « charme », la «
sensation de bien-être », etc. que l’on ressent
lorsqu’on découvre un bien immobilier. Ce n’est pas
aussi facile que l’estimation d’une voiture qui a une cote
argus reflétant son modèle, son année, son
kilométrage, son état et ses options.
VERSAILLES+
: Les chiffrages restent de l’ordre du subjectif, si l’on
comprend bien. Il n’y a donc pour le propriétaire aucun
moyen d’être certain de la valeur de son bien ?
John K : En effet, les avis de valeur ne sont pas scientifiques.
J’ai tendance à rappeler qu’une estimation est
toujours imparfaite, par nature. Elle ne se précise que lorsque
le propriétaire accepte de se confronter au marché de la
demande, c’est-à-dire aux acquéreurs actifs au
moment où il présente son bien immobilier. C’est
dans l’hypothèse où il « le met en vente
» qu’il acquiert la réelle authentification de la
valeur vénale qu’on lui a déclaré. Tout le
monde sait que les estimations pour l’ISF (Impôt de
Solidarité sur la Fortune, ndlr) sont erronées, de bonne
ou mauvaise foi car les biens ne sont pas soumis au marché des
transactions. Enfin, la manière de mettre en vente son bien est
absolument déterminante. La tactique et la stratégie, que
sélectionnera le propriétaire, influenceront
inévitablement l’obtention ou pas du prix estimé au
préalable. Plusieurs possibilités s’offrent au
propriétaire : Choisir une seule ou plusieurs agences ?
Localisée(s) à proximité de son appartement ou de
sa maison ou bien à l’autre bout de la ville voisine ? Et
de quelle taille, disposant de quel budget publicitaire, de quelle
force de vente, de quels atouts ? Ou bien tenter de vendre tout seul
avec des sites d’annonces de particulier à particulier
avec les inconvénients que cela engendre ? Miser sur le
relationnel de son entourage ou sur le gardien de l’immeuble ? Le
propriétaire est responsable pleinement de ses choix. Beaucoup
de réponses ont déjà été
développées dans les éditos de ce journal.
VERSAILLES+ : Existe-t-il néanmoins une
possibilité pour un propriétaire désireux de
vendre ou louer son bien immobilier de maintenir ses prétentions
lorsqu’il n’est pas pressé ?
John K : Oui, avec le POUVOIR DE DIRE NON à des offres qui ne lui conviennent pas ! Pouvoir qu’il
peut d’ailleurs transférer à son agent immobilier
par un simple mandat de vente. Attention, le délai peut
s’allonger considérablement si l’on n’accepte
aucune négociation et l’on refuse toutes les offres. Il
faut alors être patient, surtout si l’on a un peu «
forcé la main » de l’agent immobilier dans son
estimation pour avoir un prix ambitieux…
A bientôt
________________________________________________
N° 29 - février 2010
Le poker immobilier : mettre en vente pour voir…
VERSAILLES+
: Pour quelles raisons les prix de l’immobilier ne baissent pas,
en apparence, alors que les médias annoncent des chutes du
niveau des transactions et des corrections de prix dans le neuf comme
dans l’ancien ?
John KAVRAKOFF (directeur MONTE CRISTO Immobilier): Vous
avez raison de préciser « en apparence » car ils
baissent. Nous traversons encore la crise économique qui a
débuté en septembre 2008 avec la faillite
retentissante de la Banque américaine Lehman Brothers.
Comme d’habitude, l’économie française essuie
les conséquences de la crise américaine où,
notamment, on enregistre des baisses de prix record dans
l’immobilier. Dans la même position où ils se
trouvaient pendant la crise de la guerre du Golfe des années 90,
les propriétaires, qui souhaitent vendre leur bien, acceptent
l’idée de baisser leurs prétentions mais avec un
certain décalage temporel par rapport à la demande.
Demande fortement influencée par les médias.
Selon le
principe que l’acquéreur commande puisqu’il paie, il
est logique que les professionnels de l’immobilier
reflètent ses besoins et son budget émanant des
acquéreurs. Ici se trouve un point de désaccord avec un
certain nombre de propriétaires-vendeurs qui
refusent l’expertise du marché actuel et rechignent
à adapter leur prix de vente pour plusieurs raisons : soit ils
ont acquis récemment leur bien à un prix
élevé et souhaitent ne pas perdre trop en revendant, soit
ils s’entêtent à croire que la crise
économique touche à sa fin et maintiennent leurs
prétentions, soit ils ont opté pour la mise en vente
d’abord (on n’est pas pressé puisqu’on
n’a pas acheté …) et attendent qu’un
acquéreur inespéré accepte leur prix hors
marché.
VERSAILLES+ : Le marché immobilier est en déficit d’offres de biens à vendre et à louer. Comment expliquer cette situation ?
John K : 2009 a été une année difficile pour tout le monde.
On a observé une baisse du niveau des transactions et des prix
pour les affaires conclues chez le notaire. Les acquéreurs sont
toujours très motivés grâce notamment au niveau
historiquement bas des taux d’intérêt (3,60 %
à taux fixe sur 25 ans en ce moment) mais résistent
légitimement à l’idée de payer un
prix trop élevé pour un logement … qui n’est
pas toujours de qualité. Certains vendeurs ne présentent
pas leur bien immobilier sur le marché attendant de meilleurs
jours.
VERSAILLES+ : quel type de vendeurs s’aventurent tout de même sur le marché ?
John K : heureusement, il y a des propriétaires qui veulent et peuvent concrétiser leur projet. Ils n’hésitent pas à mettre en vente leur bien, soit pour changer de localisation (mutation professionnelle, départ en retraite, etc.), soit pour modifier la taille de leur logement (plus ou moins d’espace), soit pour changer de type d’habitation (maison ou appartement). Ceux-là méritent toute l’attention de nos acquéreurs. Il existe en revanche des propriétaires qui, comme dans le Poker, mettent en vente leur bien mais sans vraiment être prêts à le céder. Ils acceptent de payer quelques annonces sur des sites internet d’annonces immobilières … pour voir. Ces parutions ne sont pas très chères et surtout ne les obligent pas vraiment à vendre ! Il y a mille et un moyens de ne pas donner suite à une offre d’achat. L’incertitude est une des singularités du particulier à particulier.
Ce qui
explique le refus catégorique de certains vendeurs à
confier leur bien à une agence immobilière. En signant un
mandat de vente avec un professionnel, ils doivent respecter une
obligation majeure du contrat à savoir : qu’ils
s’engagent expressément à vendre si on leur
présente un acquéreur au prix du mandat. On comprend
ainsi la réticence de certains à l’égard des
agences immobilières dont l’objectif est de conclure
l’affaire avec les acquéreurs qu’elles
présentent et non de leur amener des clients qui les confortent
seulement dans l’estimation de leur bien. La signature d’un
mandat de vente avec un professionnel démontre sa volonté
de céder un bien. Le propriétaire doit, par ailleurs,
sélectionner l’agence en fonction de ses
compétences.
En 2008 et en 2009, MONTE CRISTO Immobilier a conclu, en moyenne, UNE TRANSACTION SUR TROIS MANDATS DE VENTE SIGNÉS.
C’est un gain de temps pour les acquéreurs de savoir que
nos clients propriétaires sont des vrais vendeurs. C’est
également une preuve de notre efficacité pour les autres
propriétaires qui travaillent déjà avec des
agences mais sans résultat concret. Contactez nous pour
connaître nos atouts qui font la différence !
A bientôt
________________________________________________
N° 28 - janvier 2010
Et revoila les marchands de rêve …
VERSAILLES+ : L’année 2010 est arrivée avec son cortège naissant de vendeurs et d'acquéreurs d’un bien immobilier. Y a-t-il du nouveau parmi les acteurs de votre profession ?
John KAVRAKOFF (directeur de Monte Cristo Immobilier) : Pas vraiment. Plutôt une recrudescence de « ceux qui vendent mieux que les autres ». Les marchands de rêve sont de retour et réapparaissent. Les propriétaires ou acquéreurs, qui ont déjà eu affaire à eux, les connaissent. L’argumentation reste la même : pas de vitrine d’agence immobilière superflue, honoraires low cost réduits à 1 ou 2 % du prix de vente, pas ou presque pas de personnel et Internet seulement comme budget publicitaire ! Je rappelle aux propriétaires qui souhaitent mettre en vente leur maison ou appartement dans les prochains jours que les moyens mis en oeuvre par ces intervenants qui les sollicitent sont plus que limités et leurs résultats souvent décevants. Notons que leur rentabilité dépasse largement celle des agences traditionnelles avec pignon sur rue alors qu’ils se présentent comme des « professionnels économiques ». Leurs honoraires se rapprochant de ceux des véritables agents dans de nombreuses négociations alors qu’ils n’ont pratiquement rien investi et n’offrent aucun service comparable…
VERSAILLES+ : L’argument du taux de commission initial semble toucher les propriétaires. Que leur proposent les agences traditionnelles que vous citez régulièrement dans ces colonnes ?
John K : Je reconnais une envie de défendre la profession
immobilière telle qu’elle est exercée par certains
confrères et qui respectent des règles commerciales et
des principes de déontologie reconnue. Dans la plupart des pays
européens et anglo-saxons (comme les USA), le rôle du
professionnel de l’immobilier est reconnu comme régulateur
du marché, indispensable pour sa maîtrise juridique de la
transaction et la sécurité de
l’expérience économique du marché. Nous
travaillons pour parvenir à cette reconnaissance en France. Il
ne suffit pas d’adhérer à une organisation
syndicale, d’appartenir à un réseau
d’agences, ou de détenir une franchise pour se
proclamer « agent immobilier efficace ». La satisfaction
des clients ne s’achète pas, elle se mérite
avec le travail. MONTE CRISTO Immobilier est recommandée, comme d’autres confrères,
solidement implantés, par des notaires pour la qualité de
ses prestations et la régularité de ses résultats.
En 2008 et en 2009 nous avons conclu, en moyenne, UNE TRANSACTION SUR 3 MANDATS DE VENTE SIGNÉS.
Nous
offrons principalement la possibilité de réussir une
transaction au meilleur prix et dans les meilleures conditions, sans
nous contenter de l’écrire sur la page d’accueil de
notre site internet ou de le proclamer dans un beau discours. Il faut
travailler tout au long de l’année et les vrais
professionnels le savent : c’est un métier âpre qui
nécessite beaucoup de disponibilité humaine,
d’investissement financier et d’expérience
professionnelle.
SEULE LA MULTIPLICATION DES ACTIONS COMMERCIALES permet d’assurer la meilleure transaction au meilleur prix. Il
est indispensable d’investir dans les supports médiatiques
les plus influents : les sites Internet d’annonces
immobilières (et pas seulement pap.fr ou seloger.com !) et les
magazines locaux ou régionaux, d’effectuer des campagnes
d’affichage, de mailing et de phoning ciblées, afin que
l’affaire confiée rencontre le plus
d’acquéreurs potentiels. Il y a le travail quotidien de
relance du fichier d’un millier de clients, l’accueil des
nouveaux prospects et le relationnel de l’équipe que
l’on met en oeuvre. SEULE une vraie force de vente
composée de plusieurs conseillers est capable de gérer
l’ensemble de ces tâches avec efficacité. Tout cet
arsenal d’actions commerciales et le suivi qualitatif de la
clientèle nécessitent des moyens humains et financiers
ayant un coût… qui ne peut s’amortir avec une
commission de 1 ou 2 % du prix de vente d’un bien immobilier.
VERSAILLES+ : À ce sujet, à quel moment l’agent immobilier est-il rémunéré ?
John K : À la conclusion de l’acte notarié, contrairement,
par exemple, au médecin qui l’est à chaque
consultation ou à l’avocat qui est payé à
l’heure ou au forfait… sans obligation de résultat.
Le modèle économique low cost n’est donc pas viable
et ne permet pas d’assurer un budget publicité
conséquent sur toute l’année et le management
d’une équipe de commerciaux. Résultat : le
fichier de clients potentiels de ces micro- structures reste donc
très pauvre. Il y a, en réalité, beaucoup moins de
possibilités de « vendre mieux » avec ces
intervenants et plus de sécurité à confier son
affaire à des professionnels « classiques » dont la
notoriété est établie.
Meilleurs voeux et bonne année 2010 à tous.
______________________________________________
N° 27 - décembre 2009
Et le bien-être dans tout ça ?
VERSAILLES
+ : Les marchés financiers évoluent en dents de scie,
l’immobilier est en baisse de 10 % sur les 12 derniers mois, les
indicateurs économiques, sociaux et politiques sont dans le
rouge. Dans la lignée du précédent
éditorial « les chaises musicales de l’immobilier
», quel est lemoral des clients qui sollicitent votre avis ?
John KAVRAKOFF (directeur de MONTE CRISTO Immobilier): Il n’est pas optimiste et nous constatons, comme dans toutes les
périodes de crise, quelques mouvements de nervosité. On
doit toujours vendre ou acquérir un logement à un moment
de sa vie : évolution de la famille (naissance, mariage,
divorce, décès), mutation professionnelle, désir
d’accéder à la propriété, besoin
d’investir, etc. Les raisons sont multiples, les dilemmes aussi.
L’absence de transparence des informations créant la
perplexité et l’énervement de beaucoup. Il faut
pourtant se décider…
Chaque cas
est différent. Exemple : dans l’éditorial de
décembre 2008 « vaut-il mieux acheter ou louer son bien
immobilier ? », j’avais analysé les
conséquences des deux choix (voir tous les derniers sujets en
cliquant sur l’onglet « édito du mois » dans
notre site www.montecristo-immobilier. com). A l’heure actuelle,
je confirme toujours que c’est plus intéressant
d’acheter que de louer son logement grâce à la
baisse des taux d’intérêt. Pour nos
acquéreurs primo-accédants (qui acquièrent pour la
1re fois, ndlr), nous obtenons en ce moment des prêts à 25
ans de 2,85 à 3,80 %. Il est ainsi pratiquement possible
d’acquérir certaines surfaces sans apport avec une
mensualité à peine plus élevée que certains
anciens loyers qui ont trop augmenté (à cause de leur
indexation). Rappelons que les baux récents sont basés
sur l’indice de référence des loyers, publié
pour la 1re fois le 14 février 2008 pour les valeurs du 1er
trimestre 2006 au 4e trimestre 2007inclus, qui remplace l’indice
du coût de la construction qui augmente davantage chaque
année ! Que les candidats à l’accession à la
propriété s’obstinent donc à dénicher
dare-dare un logement. Ils ont raison. Il existe de nombreux agents
immobiliers professionnels et compétentsqui se tiennent à
leur disposition !
VERSAILLES + : Comment se manifeste la « nervosité » des clients sur le marché immobilier ?
John K :Côté
propriétaires, il y en a qui souhaitent vendre mais
s’accrochent à des prix… irréels,
s’acharnant sur les sites internet de particuliers. Beaucoup
sacrifient une quantité considérable de temps et
d’énergie, pensant faire mieux que les professionnels
pourtant mieux dotés. D’autres accordent des mandats de
vente à des agences qui les sollicitent mais ne disposent pas de
véritable force de vente, ni de budget publicitaire,ni
d’un emplacement avec pignon sur rue et, par conséquent,
n’obtiennent pas le résultat escompté. Et certains
râlent parce que les médias « prétendent
» que l’immobilier repart… mais leur bien ne trouve
toujours pas preneur.
Côté
acquéreurs, l’impatience se manifeste aussi car ils
entendent un autre son de cloche, à savoir que les prix
baissent. Ils essaient des offres d’achat de déraisonnable
en vain. Ils ne trouvent pas de logement correspondant à leurs
besoins et leur budget. Certains évitent même les
professionnels, ne prospectant que les particuliers … qui
baissent encore moins leurs prétentions, par entêtement ou
manque de conseil ! C’est un cercle vicieux dont nous sortirons
forcément mais … dans plusieurs semestres. Et quid du
bien-être ? Heureusement, il y a tous les autres, ceux qui
profitent du bonheur d’avoir réalisé leur vente ou
leur acquisition, dans de bonnes conditions…
Félicitations à eux.
Versailles + : À titre personnel, comment voyez-vous l’évolution des transactions sur votre secteur ?
John K : Concernant l’agence de Versailles, rue de la Paroisse, toujours
beaucoup d’animation et des transactions tous les mois,
grâce à des propriétaires réalistes et des
acquéreurs qui nous marquent leur confiance. L’agence du
Chesnay, au bas du plateau Saint Antoine accueille plus
d’acquéreurs qui lui confient leurs projets immobiliers
que de vendeurs. Les 2 agences recherchent activement des appartements
familiaux et des maisons. A ce sujet, je constate la
non-objectivité de certains propriétaires qui pensent
mieux vendre leur bien en sélectionnant une agence
immobilière située à l’autre bout de la
ville voisine ou carrément dans un autre département
plutôt que celle située en bas de chez eux !
A qui la
faute de ne pas vendre le bien ? Peut-être le propriétaire
qui néglige l’avantage territorial évident de
l’agent immobilier de proximité et toutes ses ressources
commerciales. Ou bien sont-ce certains agents immobiliers, complices de
la cupidité de certains propriétaires, qui acceptent des
mandats de vente alors qu’ils n’ont pas la clientèle
appropriée, ni les moyens de la capter et de concrétiser
la vente? Les deux peut-être … Mais ne
généralisons jamais. En immobilier, ce qui est certain,
c’est que chacun choisit sa destinée comme il le veut, et
les moyens de réaliser ses objectifs comme il l’entend.
S’en suit un état d’énervement ou de
bien-être …
A bientôt
______________________________________________________
N° 26 - novembre 2009
Les "chaises musicales" de l'immobilier ?
Quotidiennement,
nos conseillers sont confrontés à la même question
des acquéreurs : pourquoi n’y a-t-il pas beaucoup de
nouvelle affaire à vendre ? La réponse est plus
psychologique que certains médias veulent bien expliquer
à travers leurs enquêtes récurrentes
«les prix par quartier» qui n’apportent aucun
intérêt, avec les références de tel ou tel
agent immobilier qui commente ses dernières transactions. La
faute n’incombe pas à mes confrères, (toujours
contents d’être cités dans un journal ou un
magasine) mais aux journalistes indolents qui ne leur demandent pas
leur avis sur l’aspect comportemental de la clientèle en
immobilier, ce qui est toujours beaucoup plus intéressant, mais
se bornent toujours à se faire livrer 3 ou 4 chiffres sur telle
valeur au m² ou vente effectuée. Et ainsi
est bouclé l’article à paraître
…
La métaphore des « chaises musicales » semble propice à cette analyse.
En
effet, les propriétaires (comme les joueurs assis sur une des
chaises) attendent le signal musical pour se lever et changer de place.
Néanmoins, comme dans toute crise immobilière,
l’incertitude et le manque de visibilité ne leur
permettent pas de prendre le risque de mettre en vente leur bien
… sans l’assurance d’en retrouver un autre conforme
à leurs besoins et souhaits. Aussi, comme dans le jeu des
« chaises musicales », il faut prendre des risques pour
changer de logement. Ou bien l’on vend d’abord, ou bien
l’on acquiert. Et il faut s’y retrouver en matière
de coût ! Il y a des professionnels pour conseiller cette
transition, encore faut-il les consulter.
Les
protagonistes du marché immobilier mal conseillés optent
souvent pour la technique de la mise en vente « manifestement
au-dessus du marché » qui n’aboutit pas, rarement ou
avec maintes complications. La conséquence la plus
répandue est qu’ils ne vendent pas, donc
n’acquièrent pas. Ainsi, les joueurs qui ne quittent pas
vraiment leur chaise initiale pour celle qui est plus loin. Il y a
blocage, comme dans un carrefour sans feux où personne ne prend
l’initiative de manoeuvrer ! Le signal musical dans
l’immobilier, vous l’aviez compris, ce sont les
médias qui influencent le cours de l’évolution des
mutations et le comportement des individus. Paraît-il qu’il
y a un « parfum de reprise » …d’après
un grand hebdomadaire national d’actualité paru la semaine
dernière. Et si l’on retrouvait le chemin de la
communication et la confiance entre le client et le professionnel
?
A bientôt
______________________________________________
N° 25 - octobre 2009
Quelle méthode d’estimation : informatique, relationnelle ou professionnelle ?
VERSAILLES + : lorsqu’on
souhaite mettre en vente ou en location son bien immobilier, il faut
d’abord estimer le prix. Combien de méthodes existe-t-il ?
John KAVRAKOFF (directeur de MONTE CRISTO Immobilier): Il y en a autant que le propriétaire a envie de découvrir
s’il les recherche. Chaque méthode pour estimer son bien
apporte des avantages et des inconvénients, avec plus ou moins
d’impact sur la conclusion de la vente ou la location. La plus
trompeuse est, à mon avis, celle qui émane des multiples
sites internet … tous plus théoriques et imparfaits, les
uns que les autres. Ceux qui sont payants, se présentant comme
les «garants de la vérité », étant
tout aussi dangereux que ceux qui sont gratuits…
En
réalité, il n’existe pas de «
prix-vérité ». L’informatique et les
statistiques recoupent les prix de biens qui ont été
vendus (exemple : statistiques des chambres de notaires) et
n’offriront toujours que des REFERENCES PASSEES ! Il faut du temps pour rassembler toutes les données,
qu’elles proviennent des notaires, des agents immobiliers ou de
l’INSEE. La conjoncture est fluctuante, par définition. Il
est ainsi erroné de se baser sur les statistiques des mois
antérieurs pour mettre son bien immobilier sur le marché
aujourd’hui.
VERSAILLES + : et
que pensez-vous du relationnel, il y a bien des affaires qui se font
entre connaissances, en se passant d’intermédiaires
professionnels (agences immobilières)?
John K : Oui bien sûr ! Mais cela reste un marché différent,
je l’ai déjà dit dans ces colonnes. La
mentalité française est différente de
l’anglo-saxonne où plus de 90% des transactions sont
réalisées par les professionnels. Certains ne
s’embarrassent pas de céder leur voiture ou leur bien
immobilier eux mêmes en supportant tous les obstacles du
processus de vente ou de location. L’éternel doute demeure
dans le fait que, sans intermédiaire, le propriétaire et
le preneur (acquéreur ou locataire) n’ont aucune assurance
de conclure au prix le plus juste. En tant qu’acquéreur
par exemple, que penser du prix d’une maison ou d’un
appartement mis en vente (ou en location) par un propriétaire
qui s’est basé sur une « information »
d’un voisin, d’un commerçant ou de « la rumeur
du quartier » ?
En tant
que propriétaire, en outre, est-on sûr de vouloir «
brader » son bien en 48 heures parce qu’on l’a mis
sur le marché avec un prix trop pessimiste …
conseillé par une relation ? Chaque bien, rappelons-le, est
différent et possède des caractéristiques propres
dont la comparaison mérite un peu plus de réflexion.
Ainsi, le bien complètement surcoté : soit il trouve un
preneur (qui sera lésé pour avoir saisi un logement
beaucoup trop cher), soit il n’en trouve pas et restera sur le
marché pendant une très longue période qui
conduira à sa dépréciation. A l’inverse le
bien sous-estimé sera acquis rapidement par une personne qui
fera une très bonne « affaire » au détriment
du propriétaire. Ne rassurez pas trop vos lecteurs, dans la
très grande majorité des cas, les particuliers qui
essaient de vendre ou louer leur bien en se passant d’une agence
immobilière tentent toujours un prix bien supérieur
à la réalité du marché, et à
l’estimation « commission comprise » de l’agent
immobilier professionnel.
VERSAILLES + : Vous prônez donc l’estimation immobilière par les professionnels ?
John K : elle a plusieurs mérites parmi lesquelles :
l’indépendance; car l’agent immobilier a toujours
deux clients : le propriétaire et l’acquéreur (ou
le locataire). Il se doit donc de conclure la transaction avec LA SATISFACTION DES DEUX PARTIES s’il veut assurer la pérennité et l’image de
marque de son fonds de commerce. Il faut aussi continuer de
croire au système de libre concurrence entre l’offre et la
demande. La crise que nous vivons actuellement purge les
velléités des plus cupides. Il faut, de toute
manière, être indulgent envers ceux qui ont tenté
de vendre ou louer leur bien par leurs propres moyens … sans
succès !
Notre
équipe est et sera toujours heureuse de les aider à
gagner du temps et concrétiser leur projet dans les meilleures
conditions. C’est le jeu, a-t-on coutume de dire, et nous sommes
toujours bons joueurs chez MONTE CRISTO Immobilier !
A bientôt
______________________________________________________
N° 24 - septembre 2009
LA RENTREE 2009
VERSAILLES + : la
rentrée 2009 s’annonce difficile d’un point de vue
général pour l’économie française et
donc pour l’immobilier.
Quel est votre sentiment sur la situation ?
John KAVRAKOFF (directeur de MONTE CRISTO Immobilier) : de
nombreux médias nous informent que l’ «essentiel
» de la crise est derrière nous et c’est
scandaleusement démagogique. Il faut plutôt suivre les
analyses des économistes qui, à l’inverse,
démontrent le pessimisme des indicateurs mondiaux : augmentation
des endettements nationaux, montée du chômage un peu
partout, peur de la reprise de l’inflation, baisse de la
croissance, baisse du pouvoir d’achat, etc. Si
l’on ajoute une crise de confiance sans précédent
pour le monde de la finance et des banquiers, vous obtenez une crispation du processus de la transaction immobilière. L’acquéreur, dont le désir de posséder un bien immobilier en France (résidence principale, secondaire ou locative) n’a pas faibli, a besoin de CONFIANCE EN L’AVENIR. Il accepte de se porter acquéreur, c’est-à-dire, dans la majorité des cas, se séparer de ses économies et d’emprunter sur long terme, qu’aux conditions expresses que le climat économique soit serein et que la pérennité de sa vie personnelle ou de sa famille ne soit pas en danger dans cet acte si important.
VERSAILLES + : Vous observez tout de même des mouvements au sein du secteur dans lequel vous travaillez ? Tout n’est pas si noir, rassurez-nous ?
John K : Malgré cette situation, la demande de logements est toujours constante en achat comme en location. Dans la crise que nous vivons, il y a un peu d’oxygène. Par exemple : les taux des emprunts bancaires aux alentours de 4 % qui permettent à de nombreux acquéreurs de concrétiser leur projet. Notre société a même trouvé du financement à 2,85 % hors assurances pour les clients qui signent chez nous (voir conditions en agence). Nous avons la chance de travailler principalement sur les communes de Versailles et le Chesnay et, à ce titre, constater que le marché n’est pas complètement sclérosé en matière de transactions. Il
faut cependant avouer que le nombre d’acquéreurs a
diminué et que le nombre de visites de biens immobiliers a
fortement augmenté avant d’obtenir une offre
d’achat. Ainsi, comme pendant la précédente crise
de la guerre du Golfe, dans les années 90, les
propriétaires qui essaient de vendre par eux-mêmes, sans
passer par un intermédiaire, éprouvent de grandes
difficultés devant la raréfaction de
l’acquéreur et de ses exigences toujours plus croissantes
!
Durant l’année 2008, l’équipe de MONTE CRISTO Immobilier a réalisé en moyenne l’équivalent d’une TRANSACTION tous les 4 jours sur Versailles et Le Chesnay. Il est d’autant plus évident
de profiter des services d’un véritable professionnel de
l’immobilier en période difficile qu’en situation
d’euphorie. Certains l’ont bien compris.
VERSAILLES + : Quels conseils pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien immobilier ?
John K : Avant tout, bien définir son besoin. Par exemple, on
ne peut pas espérer vendre sa maison ou son appartement ...
très vite, très cher et sans problème. Beaucoup de
ceux qui essaient par eux-mêmes enchaînent les
déceptions. Ils passent des mois entiers à
répondre aux appels téléphoniques, sacrifient
leurs week-ends et d’innombrables soirées à
recevoir des visites de clients potentiels pour finalement baisser leur
prix. Initialement estimé par … un agent immobilier
qu’ils avaient consulté au début de leur
démarche ! Et lorsqu’ils trouvent un éventuel
acquéreur pour fixer un rendez- vous de signature chez le
notaire, la probabilité du désistement de la vente est
très forte. L’intéressé annule la vente
grâce à la clause du délai de rétractation
ou du refus de prêt bancaire. Trouver un client ciblé et
sérieux ne relève pas de la chance.
« Si notre métier d’intermédiaire était inutile, on n’existerait pas … ».
A celles et ceux qui souhaitent réussir leur transaction, le
meilleur de mes conseils est de sélectionner l’agent
immobilier professionnel de son secteur. C’est un prestataire de
service, un acteur important de la cité. Il connait parfaitement
le secteur sur lequel se situent les biens immobiliers et
maîtrise tous les aspects juridiques de la transaction. Aspects
qui deviennent chaque année de plus en plus complexes. Je note
ces derniers mois qu’il y a de plus en plus de clients qui ont
résolument tourné le dos à certains sites internet
mettant en relation les particuliers directement. Ils désirent
plus de conseils, plus de services et surtout souhaitent
acquérir ou louer AU JUSTE PRIX. Ils n’acceptent plus de
perdre du temps à visiter des affaires qui sont 20 ou 30 %
au-dessus du marché. Nous n’en finirons pas de remercier
tous les acquéreurs et les propriétaires qui nous ont
fait confiance et continuent de nous recommander pour la
qualité de nos prestations et conseils. Merci à eux et
bienvenue aux nouveaux.
A bientôt.
_______________________________________
N° 23 - juin 2009
IMMEUBLES OCCUPÉS OU VIDES, MURS DE BOUTIQUE ET VIAGERS
VERSAILLES
+ : Vous avez développé une activité
généraliste de transactions sur le secteur de Versailles
et le Chesnay depuis quelques années. Aujourd’hui, vous
lancez un département Investissements à l’attention
de celles et ceux qui souhaitent vendre certains types de biens
immobiliers. Pouvez-vous décrire votre activité ?
John KAVRAKOFF (directeur de MONTE CRISTO Immobilier) : la baisse des taux en matière de placement financier a beaucoup contribué
au retour des investisseurs qui avaient déserté
l’immobilier durant la période haussière que nous
venons de vivre. Avec des livrets A et des livrets de
développement durable (anciennement Codevi)
rémunérés à 1,75 %, des CEL à 1,25
%, des PEL à 2,50%, des comptes à terme aux alentours
de1,50 % brut, des SIVAC monétaires
et obligations qui stagnent entre 1 et 2 % et des contrats
d’assurance-vie dont le rendement moyen net est passé en
10 ans de 5,60 % à 3,80 / 3,90 % en 2008 (source Les
Échos mars 2009), il est devenu en effet intéressant
à nouveau d’étudier des offres en matière de
rendement locatif dans l’immobilier. En ce qui concerne la
bourse, elle reste certes un placement financier rentable sur long
terme mais avec un CAC 40 qui a perdu près de 50 % de sa valeur
l’année dernière, il est légitime à
certains épargnants de préférer la
sécurité de la pierre. Beaucoup ne me contrediront pas.
Les investisseurs qui nous
sollicitent régulièrement sont des personnes physiques
(voire des SCI familiales) et des personnes morales représentant
des institutionnels (banques, assurances, mutuelles, caisses de
retraite, etc.), des marchands de biens ou des promoteurs. Nous
intervenons comme intermédiaire mandaté afin
d’orienter, conseiller et rapprocher les uns et les autres, comme
dans notre activité classique d’agent immobilier.
VERSAILLES + : Quel type de biens recherchez-vous pour cette clientèle ?
John K : tous
types d’immeubles occupés ou libres, des murs de boutique
et aussi des viagers occupés ou libres sur une grande partie de
la région parisienne, incluant bien-sûr les Yvelines. Nous
recherchons des biens qui offrent un rendement naturellement
supérieur à ce que proposent les offres décrites
ci-dessus pour la raison simple que l’immobilier contraint le
propriétaire à des obligations caractéristiques
plus contraignantes qu’un contrat d’assurance-vie par
exemple. Il y lieu de provisionner des charges comme les travaux
récurrents de rénovation sur les immeubles, les risques
d’impayés des locataires, ceux des indemnités
d’éviction parfois, les frais de gestion et certaines
taxes comme notre régime fiscal national en exige le
paiement… MONTE CRISTO Immobilier apporte son expertise indépendante, ses conseils patrimoniaux et
son approche dynamique sur la stratégie globale de la
transaction. Nous sommes appuyés par des juristes, des
fiscalistes et des notaires spécialisés dans ce type
d’activité.
VERSAILLES + : quel service offrez-vous à celles et ceux qui désirent céder ces biens immobiliers ?
John K : le
plus important d’entre eux se résume en une assistante
complète pendant toute la phase de vente avec une réelle
détermination à créer la meilleure transaction
pour les deux parties, le Vendeur comme l’Acquéreur. De
même que j’invite tous les propriétaires
à « exploiter » la connaissance du
marché par le professionnel (le vrai ! sic), son
expérience, son indépendance, sa notoriété,
sa palette d’actions commerciales et sa force de vente, je
réitère encore plus, pour les transactions importantes
comme celles de la vente d’immeubles ou de murs de boutique,
l’intérêt essentiel et fondamental de
s’associer à un partenaire professionnel.
En
aimable réponse à celles et ceux qui souhaitent vendre ce
type de biens et m’ont déjà consulté, je
profite de cette tribune pour leur confirmer que…
malheureusement, il existe très peu d’investisseurs qui se
contentent d’une rentabilité de 4 ou 5% brut pour signer chez le notaire. Il faut raison garder. Et que leurs
« conseils » ou « experts » qui ont
évalué leurs biens à un prix bien plus
élevé présente un acquéreur ou investissent eux-mêmes avec leurs propres deniers !
A bientôt
______________________________________________________
N° 22 - mai 2009
OUVERTURE DE MONTE CRISTO Le Chesnay
52, rue de Glatigny 78150 LE CHESNAY Tél : 01 39 55 26 26
VERSAILLES + : Alors
que des agences immobilières baissent le rideau, vous inaugurez
un nouveau point de vente dans la ville du Chesnay.
La crise vous touche-t-elle ?
John KAVRAKOFF (directeur de MONTE CRISTO Immobilier): Évidemment,
comme tous nos confrères et la majorité des
commerçants. Alors que nous avions enregistré une
augmentation de près de 30 % de notre chiffre d’affaires
en 2008 par rapport à 2007, le 1er trimestre 2009
s’inscrit en léger recul par rapport à celui de
2008. Néanmoins, étant donné la demande importante
de certains biens que nous constatons par le nombre croissant de
visiteurs sur notre site Internet et par les nouveaux acquéreurs
au sein de notre agence à Versailles, nous nous devions de
mettre au service de nos clients une nouvelle structure adaptée.
Impossible de rester statique devant les sollicitations d’une
clientèle toujours plus exigeante lorsque l’on a comme
définition identitaire « agence active ».
Définition d’ailleurs copiée par certains alors
qu’ils ne savent ni répondre, ni intervenir dans des
délais dignes de l’adjectif…
VERSAILLES
+ : Qu’apporte la création de cette nouvelle structure aux
portes de Versailles, dans un contexte aussi concurrentiel ?
John K : En
fait, il s’agit de développer la synergie de deux
équipes qui, chacune, enregistre des offres et des demandes,
parfois complémentaires. Depuis toujours, les Versaillais et les
Chesnaysiens croisent leur parcours en matière d’habitat
et notamment pour les biens familiaux. Ainsi, nous avons choisi de nous
implanter au pied du Plateau Saint-Antoine, au grand carrefour de
l’avenue de Bellevue et de la rue de Glatigny, afin
d’être au plus près des propriétés et
demeures susceptibles de correspondre à notre clientèle
versaillaise demandeuse. Et notre clientèle parisienne se joint
à elle. Comme notre situation sur Versailles, à
l’angle de la rue de la Paroisse et de la rue des
Réservoirs, c’est un emplacement n°1,
idéal pour accueillir celles et ceux ayant un projet immobilier.
En ce qui concerne le contexte concurrentiel que vous évoquez,
j’estime que « le soleil brille pour tout le monde »
et qu’il existe un marché disponible tant en
matière qualitative que quantitative.
Notre approche commerciale de la
transaction dans son ensemble, notre force publicitaire, notre
détermination à satisfaire les besoins et
l’efficacité de notre stratégie sauront, je
l’espère, convaincre les plus récalcitrants.
VERSAILLES
+ : Certains agents immobiliers sont parfois chahutés et
contestés sur leur secteur. Qu’en pensez-vous ?
John K : Attention au terrain glissant des convictions toute faites !
L’immobilier est un terreau de discussions exaltées.
« Contesté, c’est être constaté !
». Même si je crois que beaucoup d’entre eux sont des
professionnels sérieux, je me garderai de répondre
à leur place. Il existe parfois des problèmes de
communication dus à des incompréhensions. Je pense aussi
à un notaire versaillais, à la réputation
établie depuis des décennies, qui recueille, parfois,
l’assentiment de certains clients lorsque l’application
précise qu’il fait de sa profession est incomprise. Tout
le monde s’accorde portant à le placer comme l’un
des meilleurs juristes de la place. Force est de constater que le
professionnalisme, le vrai, fera toujours grincer des dents. Mais
sont-ce de vrais clients, ceux qui souhaitent enfreindre les lois du
transfert de propriété ?
Je
m’efforce depuis un bon nombre d’années, de
promouvoir le métier d’agent immobilier en argumentant sur
les avantages et l’intérêt de nos prestations
devant l’amateurisme ici et là de quelques
particuliers qui souhaitent économiser nos honoraires (certains
d’entre eux exigeant un prix supérieur de 20 à 30 %
au-dessus de nos estimations arguant à l’acquéreur
potentiel qu’il n’y a pas de commission
d’intermédiaire !).
A titre
d’exemple de contestation (somme toute assez rare…), et au
même titre que le notaire pour la préparation d’un
acte de vente, nous avons besoin de documents incontournables tels que
le titre de propriété, le règlement de
copropriété (pour un lot de copropriété),
les différents diagnostics techniques (amiante, termites, plomb,
électricité, gaz, performance
énergétique…), l’identité et le
statut des parties, etc. Refuser de les soumettre au moment
nécessaire met le rédacteur de l’acte dans
l’impossibilité d’exécuter sa mission. De
même, l’agent immobilier professionnel se doit de
réunir un certain nombre de pièces dans son dossier de
commercialisation lorsqu’il signe le mandat de vente, point de
départ de toute transaction. Il est impensable de
présenter décemment un bien immobilier à un
acquéreur sans lui apporter un minimum de précisions
techniques et d’éléments caractéristiques.
Il s’agit d’une prestation légitimement
demandée par tout véritable acquéreur.
Et tant pis pour celles et ceux qui
nous « chahutent » parce qu’ils croient qu’un
client peut acheter un bien immobilier aussi facilement qu’un
paquet de bonbons… Tant qu’il y aura un notaire et un
agent immobilier professionnel pour les empêcher d’y croire
!
A bientôt
____________________________________________________________________
N° 21 - Avril 2009
AVEC L'ARRIVEE DU PRINTEMPS,
LES MARRONNIERS SONT DE RETOUR
VERSAILLES + : Les médias ne nous épargnent pas leurs commentaires sur cette période de crise qui fait beaucoup de dégât dans l’immobilier, chez les clients comme les professionnels. Quel est votre avis ?
John KAVRAKOFF (directeur de MONTE CRISTO Immobilier) : Les
marronniers fleurissent tous les printemps. Les sujets
récurrents des médias aussi. En ne citant ici que les
magazines d’actualité comme exemple de médias, on
retrouve chaque année les mêmes articles qui font vendre
des milliers d’exemplaires et qui ne profitent qu’aux
mêmes éditeurs. Parmi les records habituels des
«enquêtes» récurrentes de ces hebdomadaires,
on constate les mêmes couvertures en 1ère page : le
palmarès des fortunes françaises, les meilleures
écoles, les meilleurs hôpitaux et bien sûr les prix
de l’immobilier. La crise n’est pas un désastre pour
la presse commerciale… Leurs enquêtes dans le domaine de
l’immobilier ne sont constituées, en
général, que de témoignages singuliers ou de
statistiques pas toujours actualisées. Elles
s’étendent rarement en profondeur dans leurs articles
(faute d’espace suffisant et de temps d’investigation),
engendrant une vision monochrome de la réalité des
marchés. Les mécanismes de crise n’étant pas
toujours bien expliqués, nous assistons à un attentisme
légitime de la clientèle.
VERSAILLES
+ : Vous reprochez à ces médias de ne pas
développer leur sujet, si l’on comprend bien.
Qu’attendez-vous d’un bon article sur l’immobilier ?
John K : D’être
éclairé sur d’autres aspects que le prix au m2 de
tel et tel quartier ou les exemples d’appartement ou de maison
récemment vendus (qui n’apportent rien à la
connaissance empirique d’un marché). Je m’attriste
des commentaires réducteurs que l’on peut lire dans ces
numéros consacrés au marché immobilier. Les biens
sont la propriété de personnes physiques ou morales et
sont uniques. Chaque maison, chaque appartement a une histoire et
possède ses points forts et ses points faibles. Les clients, qui
nous sollicitent pour évaluer et vendre leur bien,
s’intéressent aux critères qui conduisent à
l’élaboration du futur prix de vente ou de location. A
l’opposé, d’autres personnes comparent et fixent
leur prix uniquement par rapport à des statistiques, ce qui
manque indéniablement d’objectivité.
L’évaluation d’un bien ne doit pas se résumer
à la multiplication de sa surface habitable avec le prix au m2
en vigueur … sur un magazine ou un site Internet! Que penser des
évaluations (payantes !) produites par les sites Internet
destinés aux particuliers ? Aucun ordinateur ne peut
prétendre rivaliser avec un professionnel qui, lui seul, se
déplace quotidiennement et constate tous les aspects qualitatifs
du bien à expertiser.
A titre d’exemple,
l’informatique ne pourra jamais évaluer la notion de
« coup de foudre » d’un bien immobilier ! Plus que
jamais, je profite de cette tribune pour saluer mes confrères
professionnels qui travaillent tous les jours pour satisfaire leurs
clients grâce à leur expérience du marché.
VERSAILLES
+ : Quelles sont les conséquences des informations tirées
sur Internet et des statistiques exposées par les médias ?
John K : Elles sont nombreuses et parfois dramatiques. L’une d’entre
elles se situe dans la désillusion, aussi bien pour les
propriétaires que les acquéreurs. Beaucoup perdent du
temps. Les uns, en mettant leur bien en vente pendant des mois (voire
un an ou deux), assumant seuls les visites stériles et la
publicité coûteuse (parfois sur le même site
Internet qui a «effectué l’expertise»). Les
autres, en ne trouvant pas le logement
idéal au prix indiqué par les médias. On ne peut
pas aussi simplement se fier à des moyennes de prix qui
alimentent la confusion des esprits des personnes
ayant un projet immobilier. Non, les prix ne débutent pas
à VERSAILLES à 3 800 euros le m2 et ne plafonnent pas non
plus à 5 000 euros le m2 comme je viens de le lire dans un hebdo
connu ! Il existe des exemples en dessus et en dessous.
A bientôt
____________________________________
N° 20 - Mars 2009
EXCLUSIVITE OU PAS EXCLUSIVITE
VERSAILLES + : lorsque
l'on on souhaite mettre en vente ou en location son bien par une agence
immobilière, la loi impose la signature d’un mandat de
vente entre les parties. Quel est l’intérêt du
client ?
John KAVRAKOFF (directeur de MONTE CRISTO Immobilier) : L’agent
immobilier doit posséder une carte profes- sionnelle pour
exercer son métier fortement réglementé. Il ne
peut négocier ou s’engager à l’occasion
d’opérations spécifiées à
l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, sans détenir un
mandat écrit préalablement délivré à
cet effet par le client. Le mandant peut être vendeur (plus
fréquemment) ou acquéreur. Nous appliquons depuis
l’article .72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,
lui-même modifié par le décret n° 95-818 du 29
juin 1995. Le mandat précise son objet et contient les
indications prévues à l’article 73.
L’intérêt principal du mandat de vente ou de
location consiste ainsi à définir les obligations du
mandant et du mandataire, la rémunération de
l’agent (en général à la charge de
l’acquéreur), préciser la désignation du
bien et rappeler les réglementations relatives à
l’immeuble (entre autres, les éléments constitutifs
du dossier des diagnostics techniques). Travailler sans mandat est
illégal et supprime toute garantie quant à la
détermination et l’encadrement de la mission. Les avocats
prospèrent grâce à ces manquements…
J’ajoute que l’acquéreur a, lui, un
intérêt tout particulier et considérable à
rechercher son bien avec une agence dûment mandatée. Nous
reviendrons sur ce sujet prochainement.
VERSAILLES + : la
plupart des agences immobilières réclame un mandat
exclusif arguant d’une meilleure motivation et de moyens
publicitaires supérieurs pour conclure l’affaire. Est-il
démontré que l’on réussit mieux à
vendre ou à louer dans ces conditions ? Qu’en pensez-vous ?
John K : en
effet, pour ce qui est de la première partie de votre question,
de nombreux professionnels demandent à être seuls
représentants de la mission de vendre ou louer le bien
immobilier. Ce n’est pas nouveau et cela perdurera dans la mesure
où les résultats sont là. S’ils
possèdent l’organisation et les moyens
déclarés, leur prétention est justifiable. Avec
près de 20 ans d’expérience et près de 1 000
transactions vécues, je ne peux que confirmer l’action de
certains de mes confrères puisque j’ai personnellement
davantage concrétisé les affaires que l’on
m’a confiées en exclusivité. En qui concerne la
structure de MONTE CRISTO Immobilier,
à Versailles, et à quelques exceptions avouables
où le mandant refusait systématiquement de
s’adapter au marché, nous mettant dans
l’impossibilité de satisfaire le contrat, nous avons
conclu, en 2008, 87,5 % de nos mandats exclusifs.
L’agent immobilier
n’est pas un prestidigitateur et il lui est impossible de vendre
ou louer ne serait ce qu’à 20 % au-dessus du marché
aujourd’hui. Il doit avoir, au-delà de la forme du mandat,
la confiance du propriétaire. L’acquéreur et le
locataire ont fait leur mutation. Ils sont bien plus informés et
éveillés qu’autrefois, et ce notamment grâce
à Internet.
VERSAILLES + : certains
restent cependant sceptiques et, même s’ils reconnaissent
avoir besoin de votre profession, ils n’apprécient pas
toujours le fait d’être « menottés ».
John K : pour
reprendre le ton ironique et indépendant de ce journal dont
beaucoup de vos lecteurs se délectent à sa lecture, je
répondrai que les propriétaires, ayant confié
leur(s) bien(s) à certains agents immobiliers sans pouvoir pour
autant aboutir à la conclusion heureuse de leur affaire, ont
fait preuve d’un peu de crédulité, voire de
naïveté. Ils sont autant responsables de leur échec
et d’avoir fait confiance à une agence immobilière
sans grands moyens avec un budget publicitaire minime (réduit
à une annonce sur un seul site internet ou journal local, etc.),
une équipe trop restreinte sans disponibilité suffisante
et une implication trop légère de toute évidence,
que celle-là d’avoir réclamé ce type de
mandat qui force l’obligation de moyens… qu’elle ne
possède pas ! La responsabilisation du propriétaire fait
l’objet de toutes les informations, la satisfaction de ceux qui
deviennent nos clients un enjeu quotidien et essentiel. Et pour ceux
qui s’estiment « menottés » par un mandat
exclusif, ils n’ont qu’à demander aimablement
à leur mandataire de les délivrer. L’erreur est
humaine mais pardonnable si elle est comprise.
A bientôt
__________________________________
N° 19 - Février 2009
La stratégie de transition d’un logement
VERSAILLES + : que recommandez-vous comme méthode de transition au propriétaire qui souhaite changer de logement ?
John KAVRAKOFF (directeur de MONTE CRISTO Immobilier): voilà
encore un sujet intéressant à développer, source
de diverses hypothèses et conseils que nous réservons
quotidiennement à nos clients. Dans le cas où le
propriétaire d’un bien immobilier souhaite changer de
logement, il existe principalement deux méthodes. Soit il met en
vente son bien, attend de signer un compromis de vente, puis acquiert
un nouveau bien immobilier ensuite. Il y a un avantage et un
inconvénient. Soit il acquiert d’abord le bien qu’il
souhaite, puis met en vente le sien. Cette seconde pratique
génère également un avantage et un
inconvénient.
Dans le premier cas (il vend
d’abord), l’avantage conduit indubitablement à une
certaine sérénité puisque le vendeur a pris le
temps de mettre en vente son appartement ou sa maison sans pression, ni
stress, puis se retrouve, après la signature d’un
compromis de vente et levée des conditions suspensives
(crédit de l’acquéreur, urbanisme,
hypothèque, droit de préemption de la ville, etc.)
pratiquement certain de toucher le prix de vente.
L’inconvénient réside dans le fait que le
délai de l’avant-contrat (généralement de 3
mois) ne lui laisse que peu de temps pour trouver un nouveau bien qui
corresponde convenablement à ses besoins.
Louer un
logement à titre provisoire constitue une alternative mais cette
solution crée également un inconvénient :
s’il acquiert après avoir déjà loué,
il comptera un double déménagement et
emménagement. Pas toujours évident lorsque l’on
évoque les soucis de scolarisation, de transports, et
d’implantation dans un quartier d’une manière
générale. D’autre part, il faut rappeler que
l’offre en location n’étant pas pléthorique,
le Vendeur aura également des difficultés à se
loger à son goût, même sur du court terme.
Dans le
second cas (où l’on opte pour l’achat en premier),
il convient de se préparer à une mise en vente rapide,
quitte à accepter une baisse significative de son prix. Et,
s’il ne trouve pas acquéreur dans le délai du
compromis de vente, le propriétaire-acquéreur devra
mettre en route un prêt-relais pour assurer le financement de son
acquisition le jour de la signature de l’acte authentique chez le
notaire. Nous conseillons d’ailleurs, dans cette
hypothèse, de monter un dossier de crédit dès le
lendemain de la signature du compromis de vente, par prudence.
L’avantage, ici, est le fait d’avoir saisi
éventuellement une opportunité d’acquérir un
appartement ou une maison qui corresponde davantage à ses
besoins que ne procure le bien déjà en
propriété. Il y a dans ce cas de figure une dimension
réactive, voire de confort et de plaisir. En revanche, si le
prêt-relais s’éternise, la situation
financière peut, selon les cas, devenir très
préoccupante, rendant amère l’opération
menée.
VERSAILLES
+ : laquelle de ces deux méthodes préférez-vous
finalement, étant donné la conjoncture, et quels conseils donnez-vous à vos clients et nos lecteurs ?
John K : la réponse n’est pas catégorique, bien que la
première hypothèse (celle de vendre d’abord, et
acquérir ensuite) soit plus rassurante en période de
crise économique. En effet, nous avons effectué plusieurs
transactions en 2008 avec synchronisation parfaite des achats et
ventes, en épargnant à nos clients de ces « ventes
en chaîne » les prêts-relais, les locations
provisoires et les… couchages sous les ponts ! Nous avons
quelques secrets pour faire coïncider les opérations
d’achat et vente. Les différents acteurs de ces ventes
doivent néanmoins faire preuve de souplesse, de
compréhension et de bonne volonté. Une fois de plus, le
propriétaire qui s’engage à céder ou
acquérir un appartement ou une maison et nécessite un
timing précis pour la signature de ses opérations, doit
faire confiance aux professionnels de l’immobilier. Ils
maîtrisent les tenants et aboutissants des différents
paramètres pour ces mutations délicates.
A bientôt
______________________________________________
n° 18 - janvier 2009
Le marché de dupe des agencettes immobilières
VERSAILLES+ : nous constatons l’ouverture d’agences immobilières à frais réduits. Qui sont elles ? Représentent-elles de la concurrence ?
John KAVRAKOFF (directeur de MONTE CRISTO Immobilier): l’embellie
passée dans le domaine de l’immobilier (+ 140-150 %
de plus-value en dix ans) a permis notamment à certaines
micro-agences de voir le jour. Ce n’est pas nouveau. Elles sont
exploitées par une seule personne, voire deux. Pour les rares
clients qui leur confient un mandat de vente, elles
n’investissent qu’un faible budget publicitaire qui se
limite souvent à une annonce sur le journal local et un seul
site internet. Elles n’ont pas « pignon sur rue », ne
pouvant pas acheter un pas-de-porte en centre-ville (pourtant essentiel
pour attirer la clientèle) exerçant ainsi en « appartement ou en maison ».
Pour
certaines d’entre elles, on note aussi qu’elles
n’affichent qu’un numéro de mobile sur leurs
publicités. Ce qui n’est pas rassurant. Elles
allèchent les propriétaires, désireux de vendre
leur bien immobilier avec deux arguments principaux leur
soit-disant relationnel et leur taux de commission qu’elles
définissent comme low-cost (2 à 3 % du prix de vente). En
réalité, elles représentent une part infime des
transactions, à tous les niveaux et créent une
concurrence de dupe qui ne trompera pas la clientèle lucide.
VERSAILLES + : sont-elles efficaces en termes de résultats, les clients y gagnent-ils ?
John K : en termes qualitatifs, connaissez-vous un notaire qui réalise un
acte authentique de vente, un médecin une opération
chirurgicale, un avocat un dossier de plaidoirie… en
étant tout seul dans son cabinet ? Non. Personnellement, je
pense que ces « agencettes » sont même trop
chères, dans la mesure où elles réclament
pratiquement autant que les grandes agences immobilières, sans
la qualité des services, l’importance fondamentale de leur
fichier clients et surtout les résultats qu’elles
obtiennent. En voulant économiser 3000 ou 4000 € sur les
frais d’agence, certains propriétaires peuvent perdre 80
000 à 100 000 € sur la vente de leur bien, du fait
qu’on ne leur présente qu’un ou deux
acquéreurs sérieux au final. Il y a plus de 20 000
agences immobilières en France. Il faut rappeler que ce sont de
véritables entreprises ! Et je salue sincèrement mes
confrères dans la conjoncture difficile. Pour la plupart, ce
sont de véritables PME avec un chef d’entreprise
expérimenté, une assistante, des commerciaux… et
beaucoup de frais. En investissant autant, ces professionnels
jouent pleinement leur rôle de rapprocher l’offre et la
demande, comme tant d’autres professions honorables.
Néanmoins, le « soleil brille pour tout le monde »
et l’émergence de ces «micro-agences» est une
réalité pour une poignée de clients à qui
elles promettent des acquéreurs. Mais pour combien de temps ?
VERSAILLES + : où se trouve, selon vous, le piège de ces petites structures ?
John K : notre
métier est de répondre aux attentes de nos clients. Je
l’ai dit : «pour s’assurer de vendre dans les
meilleures conditions et au meilleur prix, un véritable arsenal
d’actions commerciales est nécessaire». Sauf coup de
chance (mais on ne peut raisonnablement compter dessus), nous mettons
en oeuvre un ensemble de moyens considérables pour satisfaire
l’acquéreur et le vendeur. Trouver le bien idéal
pour l’un, l’acquéreur solvable au prix
souhaité pour l’autre, c’est un métier
à temps plein. Que penser
d’une personne seule, qui s’est aménagé un
petit bureau dans sa maison ou son appartement, travaillant en robe de
chambre et pantoufles, allongée sur son canapé devant la
télévision, téléphone portable à la
main, se prétendant un « professionnel reconnu de
l’immobilier » ?
L’un
de nos clients m’a confié sa récente
expérience avec l’une d’entre elles qui se
résume à travers une longue conversation
téléphonique vécue : on tentait de lui arracher
une offre d’achat à 750 000 € pour un bien immobilier
en lui faisant entendre involontairement, par son
téléphone portable, le bruit des caisses du
supermarché puis, un peu plus tard, celui de la sortie
d’école des enfants. Avis aux propriétaires qui
souhaitent valoriser la mise en vente de leur propriété.
Il y a une certaine hypocrisie
à faire croire aux propriétaires que « l’on
puisse aisément vendre des affaires sous le manteau, sans
publicité. Que les agences avec vitrine ne recueillent
finalement que des touristes et des curieux ». Certes, on peut
toujours vendre mais dans quel délai et surtout à quel
prix quand on a finalement que quelques connaissances croisées
à la sortie de l’église ou l’école des
enfants ?
Rappelons que : plus on a les
moyens d’investir, plus on a de clients potentiels et plus on
concrétise de ventes au niveau de prix requis. En
résumé, vendre sa maison « en relationnel »,
c’est possible mais pas du tout suffisant pour garantir au
propriétaire de toucher le maximum de clients potentiels sur le
marché et donc de céder son bien au meilleur prix. Et
croyez-moi, l’acquéreur idéal vient parfois de loin
: il n’habite pas toujours le même quartier que le
propriétaire et ses enfants ne fréquentent pas
forcément la même école que les siens... Mais
c’est sûr, ça ne coûte pas cher en
investissement pour ces «agencettes immobilières» de
propager ce bouche-à-oreille…
A bientôt
______________________________________________________________________
n° 17 - décembre 2008
Vaut-il mieux acheter ou louer son bien immobilier ?
VERSAILLES + : Dans le contexte morose, il est pertinent de se poser à nouveau la question importante : «Vaut-il mieux acheter ou louer ?». Quel est votre avis ?
John KAVRAKOFF (directeur de MONTE CRISTO Immobilier) : votre
question appelle plusieurs réponses possibles parmi lesquelles
un choix économique et financier, un comportement
sécuritaire et prévisionnel, une décision
d’ordre psychologique. Dans le 1er cas,même s’il est
tentant de louer sur du moyen terme, en gardant son épargne
disponible, il convient d’évaluer la progression de
celle-ci par rapport au décaissement des loyers qui
s’additionnent tous les mois. Dans la mesure où les
possibilités d’épargner sans prendre de risque au
delà de 4 % brut (soit un peu plus de 3% net) sont faibles, il
faut comparer ces maigres intérêts distribués par
les banques et assurances avec une inflation proche de 3% en 2008.
C’est-à-dire une épargne quasi nulle… et il
est toujours fortement périlleux d’investir en bourse
aujourd’hui du fait de la trop forte volatilité des
marchés.
On ne
peut donc pas considérer que l’épargne
«paie» le loyer. Dans un marché financier aussi
instable que celui que nous connaissons, il est utile de penser
à la Pierre «valeur refuge préférée
des français».
L’immobilier, n’en
déplaise aux opportunistes, n’a jamais perdu plus de 50%
de sa valeur en une année contrairement à certaines
valeurs du CAC 40 en 2008 et ne risque pas de s’évaporer
comme peuvent l’être les dépôts des
épargnants auprès de banques… qui feraient
faillite ! En revanche, louer sur du court terme, après avoir
vendu son bien, peut s’inscrire dans une approche
stratégique intéressante pour se re-positionner un plus
tard en tant que propriétaire.
VERSAILLES + : Vous abordez la notion de sécurité
d’une manière abrupte. Et qu’en est-il du
comportement prévisionnel que vous évoquiez ?
John K : Je pense à deux axes. Le 1er est de penser à sa retraite.
L’immobilier est un investissement à long terme. En
opposition à un portefeuille boursier ou à un contrat
d’assurances-vie par exemple, seule la propriété de
sa résidence principale permet de se loger (et oui !). Aussi, et
dans un avenir proche, il est prévisible que des millions de
personnes doivent malheureusement faire face à un
problème très grave : celui des versements des retraites
qui ne seront plus assurés par l’état. C’est
un sujet tabou que je lève ici, sans faire de catastrophisme,
mais qui a le mérite et le courage d’être dit :
aucun gouvernement n’ose en parler pour des raisons
électorales évidentes. Les statisticiens et
économistes le savent bien. Le rapport
cotisants/retraités ne permettra vraisemblablement pas de verser
les retraites au montant actuel. Certains actifs qui
préfèrent louer grâce à leurs revenus
d’aujourd’hui ne pourront plus payer leur loyer,
lorsqu’ils atteindront l’âge de la retraite.
Le second axe concerne la
prévoyance d’assurer un toit à sa famille dans le
cas d’un accident de la vie. Dans une 1ère
hypothèse où il y a entité familiale,
l’acquéreur emprunte pour acheter sa résidence
principale et souscrit obligatoirement à une assurance
décès-invalidité incapacité. Si ce que je
ne souhaite à personne arrive, le conjoint (et les enfants)
gardera le bien et continuera d’y vivre sans les charges du
crédit, remboursé à la banque par
l’assurance.
Dans
une 2ème hypothèse où l’on opterait pour la
location de son habitation : en cas de problème grave, il y a
perte d’une partie (voire l’essentiel) du revenu du couple.
Étant donné que le montant du loyer correspond souvent
à un tiers du salaire du couple, il sera impossible pour le
conjoint seul (et/ou les enfants) de s’acquitter du loyer.
C’est un drame imaginable.
VERSAILLES + : et pour conclure brièvement, voulez-vous nous
développer votre conception de la décision d’ordre
psychologique ?
John K : durant
toutes ces d’années où je suis entré dans
les appartements et maisons des clients, que ce soit à titre de
conseil pour une expertise ou bien en tant qu’agent immobilier
pour les mettre en vente ou en location, j’ai souvent recueilli
comme confidence que les locataires ne souhaitaient pas investir dans
l’état de leur habitation.
Pour certains d’entre eux,
et c’est légitime de le penser, il est
«inutile» de repeindre son logement, de refaire sa salle de
bains ou sa cuisine, d’y aménager des rangements, etc,
sous prétexte que le bien ne leur appartient pas.
Néanmoins, et je ne m’adresse évidemment
qu’à ceux qui ont le choix, c’est une
décision personnelle et chacun la respectera.
Pour d’autres, vivre dans
un endroit que l’on apprécie, y investir dans la
décoration pour son confort, et «aimer» les
matériaux, les revêtements, les couleurs et les
équipements que l’on a choisis, c’est aussi une
façon de se sentir heureux en mettant de côté les
calculs financiers. Pas toujours synonymes de bien-être, au
niveau psychologique. Pas toujours gagnants à long terme.
A bientôt.
si vous souhaitez recevoir PAR MAIL les éditos du journal Versailles+
réalisé par notre agence, adressez votre demande à : johnk@orange.fr
confidentialité assurée
 |
